Kupno mieszkania krok po kroku

1. Budżet i zdolność kredytowa

Punktem wyjścia jest ustalenie całkowitego budżetu transakcji, czyli ceny nabycia powiększonej o koszty okołotransakcyjne (podatek, taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizje, ubezpieczenia) i nakłady na wykończenie. Przy finansowaniu kredytem bank bada zdolność kredytową na podstawie dochodów, zobowiązań i historii w BIK, a wymagany wkład własny co do zasady wynosi 20% wartości nieruchomości; część instytucji dopuszcza 10% przy ubezpieczeniu niskiego wkładu. Warunki różnią się między bankami, dlatego warto uzyskać decyzje wstępne w kilku instytucjach, zanim złoży się ofertę zakupu.

2. Kryteria wyszukiwania

Kryteria powinny być hierarchiczne: lokalizacja i komunikacja, metraż i układ funkcjonalny, standard techniczny, rodzaj własności (odrębna własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), rynek pierwotny albo wtórny. Rozróżnienie rynków ma skutki podatkowe: na rynku wtórnym nabywca płaci PCC, na pierwotnym cena zawiera VAT.

3. Prezentacja i oględziny techniczne

Podczas oględzin należy ocenić nie tylko estetykę, ale przede wszystkim stan techniczny:

• ślady zawilgocenia i zagrzybienia, stan tynków przy oknach i w narożnikach,
• stan pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji elektrycznej (rozdzielnica, zabezpieczenia) i wentylacji,
• stolarkę okienną, balkon i loggię,
• stan części wspólnych, elewacji i dachu oraz zaawansowanie planowanych remontów budynku,
• ekspozycję, hałas, nasłonecznienie i dostępność miejsca postojowego.

4. Weryfikacja stanu prawnego

Przed złożeniem oferty należy zweryfikować księgę wieczystą lokalu (szczegóły w osobnym poradniku), uzyskać zaświadczenie od wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach, potwierdzić brak osób zameldowanych oraz ustalić, czy sprzedający pozostaje w ustroju wspólności majątkowej. Na zbycie nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego wymagana jest zgoda małżonka, nawet gdy w księdze figuruje tylko jedno z nich.

5. Negocjacje i oferta zakupu

Cenę negocjuje się w oparciu o dane transakcyjne z okolicy, stan techniczny i czas ekspozycji oferty, a nie wyłącznie o cenę ofertową. Ustalenia, takie jak cena, termin wydania lokalu, wyposażenie pozostające w mieszkaniu czy podział kosztów, należy spisać w ofercie lub w umowie przedwstępnej.

6. Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarta w formie aktu notarialnego daje kupującemu możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (art. 390 Kodeksu cywilnego), natomiast umowa w zwykłej formie pisemnej zasadniczo ogranicza się do roszczenia odszkodowawczego. Strony zabezpieczają zwykle umowę zadatkiem. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli do wykonania umowy nie dojdzie z winy strony, która zadatek dała, druga strona może go zatrzymać; jeżeli z winy strony, która go otrzymała, musi go zwrócić w podwójnej wysokości.

7. Finansowanie

Po przygotowaniu dokumentów bank sporządza wycenę nieruchomości, wydaje decyzję kredytową i przygotowuje umowę kredytu. Ustanowienie hipoteki następuje w akcie notarialnym lub w odrębnym oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki. Uruchomienie środków jest zwykle uzależnione od wpisu hipoteki lub złożenia wniosku wieczystoksięgowego.

8. Akt notarialny

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Na akcie stawiają się strony z dokumentami tożsamości. Notariusz weryfikuje księgę wieczystą, pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe i składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Cena jest płatna w sposób ustalony w akcie, najczęściej przelewem na rachunek sprzedającego, z uwzględnieniem środków z kredytu.

9. Wydanie lokalu i czynności po zakupie

Wydanie następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, z zapisanymi stanami liczników i listą wyposażenia. Nowy właściciel zgłasza zmianę wspólnocie lub spółdzielni, przepisuje umowy mediów i ubezpiecza lokal. Wpis własności do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny w odniesieniu do przeniesienia własności, które następuje z chwilą zawarcia aktu, jednak pozostaje kluczowy dla rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne nabywające pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym mogą skorzystać ze zwolnienia z 2% PCC. Zwolnienie przysługuje osobie, która nie była wcześniej właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania lub domu; wyjątek stanowią udziały w wysokości do 50% nabyte w drodze dziedziczenia. Warunki zwolnienia należy zweryfikować indywidualnie przed aktem.

Dokumenty na akt notarialny (zestaw podstawowy)

• dokumenty tożsamości stron, numer księgi wieczystej oraz dokument nabycia przez sprzedającego,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i o braku osób zameldowanych,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli dotyczy,
• dokumentacja kredytowa banku oraz wypis zabezpieczenia, jeżeli lokal jest obciążony hipoteką,
• dowód wpłaty zadatku i umowa przedwstępna.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W indywidualnej sprawie skontaktuj się z doradcą ZORA Nieruchomości.