Mieszkanie do remontu – kiedy się opłaca?

Skąd bierze się dyskonto?

Cena lokalu wymagającego remontu uwzględnia nie tylko koszt prac, lecz także ryzyko wykonawcze, czas wyłączenia lokalu z użytkowania i ograniczony krąg nabywców (część kupujących, szczególnie finansujących zakup kredytem, preferuje lokale gotowe do zamieszkania). Dyskonto jest więc rekompensatą za nakład pracy i niepewność, a nie darmowym zyskiem. Opłacalność wynika z różnicy między wartością lokalu po remoncie a sumą wszystkich kosztów.

Metoda: od wartości docelowej wstecz

Najbezpieczniej liczyć od końca. Punkt wyjścia to wartość rynkowa lokalu po remoncie (ARV, ang. after repair value), ustalana na podstawie cen transakcyjnych porównywalnych lokali w tym samym standardzie, a nie cen ofertowych. Od tej wartości odejmujemy kolejno:

• koszty sprzedaży (prowizja, przygotowanie oferty, ewentualne podatki),
• koszt remontu według kosztorysu,
• rezerwę na nieprzewidziane roboty,
• koszty utrzymania lokalu w czasie remontu i sprzedaży (czynsz administracyjny, media, odsetki od kapitału),
• koszty nabycia (podatek, taksa notarialna, opłaty sądowe),
• oczekiwaną marżę.

Wynik to maksymalna cena zakupu, powyżej której transakcja przestaje się opłacać.

Przykład ilustracyjny (wartości umowne)

Tak niewielka rezerwa wyniku pokazuje, dlaczego błąd w kosztorysie o 20–30 tys. zł lub dwumiesięczne opóźnienie potrafią zniwelować marżę. Wartości w tabeli mają charakter poglądowy i nie stanowią wyceny.

Co weryfikować przed zakupem?

• Instalacje. Wymiana instalacji elektrycznej, pionów wodno-kanalizacyjnych i wentylacji bywa najdroższą i najmniej widoczną pozycją kosztorysu.
• Wilgoć i konstrukcja. Ślady zawilgocenia, spękania i nierówności stropów wymagają opinii specjalisty; przyczyna (np. nieszczelny pion albo dach) może leżeć poza lokalem i w gestii wspólnoty.
• Zmiany układu. Prace ingerujące w konstrukcję budynku, np. w ściany nośne, wymagają projektu i dopełnienia formalności budowlanych oraz zgód. Samodzielne wyburzenia bez uzgodnień są ryzykowne prawnie i technicznie.
• Wspólnota i spółdzielnia. Planowane remonty części wspólnych i fundusz remontowy wpływają na koszt utrzymania lokalu.
• Stan prawny. Obciążenia w księdze wieczystej, osoby zameldowane i lokatorzy dodatkowo wydłużają harmonogram.

Kosztorys i rezerwa

Kosztorys powinien powstać na podstawie wizji lokalnej i oferty co najmniej dwóch wykonawców, z rozbiciem na robociznę i materiały oraz z wyraźnym zakresem prac. W praktyce inwestycyjnej standardem jest rezerwa na roboty nieprzewidziane; jej wysokość zależy od wieku budynku i dostępności instalacji do oceny, a w starszych budynkach powinna być wyższa. Harmonogram należy opierać na terminach wykonawców i dostaw materiałów, a nie na wartościach teoretycznych.

Podatek przy sprzedaży po remoncie

Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest co do zasady opodatkowany 19% podatkiem dochodowym, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podstawą jest dochód, czyli przychód pomniejszony o udokumentowane koszty, w tym koszty nabycia i nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Z tego względu faktury i umowy z wykonawcami należy zachować. Rozliczenie zależy od indywidualnej sytuacji (np. wydatki na własne cele mieszkaniowe), więc rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym.

Dla kogo ta strategia?

Zakup lokalu do remontu jest uzasadniony, gdy nabywca ma zapas finansowy poza ceną zakupu, zna rynek lokalny na poziomie cen transakcyjnych i jest w stanie nadzorować prace. Dla osób, które remont traktują wyłącznie jako dopasowanie wnętrza do własnych potrzeb (zakup na własny użytek), kluczowa jest natomiast rzetelna wycena kosztów wykończenia przed złożeniem oferty, tak aby nie przekroczyć zdolności kredytowej i budżetu.

Podsumowanie

Mieszkanie do remontu opłaca się wtedy, gdy marża po uwzględnieniu rezerwy i czasu pozostaje dodatnia także przy pesymistycznym scenariuszu. Przed złożeniem oferty warto przeprowadzić analizę w trzech wariantach: bazowym, z kosztami wyższymi o 20% i z opóźnieniem o dwa miesiące.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W indywidualnej sprawie skontaktuj się z doradcą ZORA Nieruchomości.